COLUMN · 조세·부동산

작성 2026. 9. 28. | 로엘법무법인 송개동 변호사

등기원인은 '증여'였습니다. 세무서는 그대로 증여세를 매겼고 조세심판원도 같은 결론이었습니다.

그런데 의정부지방법원은 이를 취소했습니다. 배우자에게 넘긴 아파트가 증여가 아니라 부부간 명의신탁이라는 이유였습니다.

01

의정부지방법원이 공개한 사건

의정부지방법원이 2026년 9월 10일 「우리법원 주요판결」로 공개한 2026. 5. 26. 선고 2025구합10606 판결에 따르면, 원고는 2021년 7월 배우자로부터 '증여'를 원인으로 아파트 소유권이전등기를 받았습니다. 관할 세무서장은 2024년 증여세를 고지했고, 조세심판 청구는 기각됐습니다.

원고는 배우자가 운영하는 사업에서 생길 수 있는 손해배상책임에 대비해 명의만 옮긴 것이라고 주장했습니다. 법원은 증여세 56,204,400원(가산세 포함) 부과처분을 취소했습니다. 이 판결은 제1심이며 항소·확정 여부는 게시물에 나타나 있지 않습니다.

02

부동산에는 명의신탁 증여의제가 없습니다

부동산은 명의신탁 사실만으로 증여세가 나오지 않습니다. 「상속세 및 증여세법」 제45조의2 제1항은 실제 소유자와 명의자가 다른 재산을 명의자에게 증여한 것으로 보는데, 대상에서 "토지와 건물은 제외한다"고 괄호로 정합니다. 판결이 적용한 2023년 개정 전 조문도, 현행 조문도 같은 괄호를 두고 있습니다.

부동산에서는 실제로 무상 이전이 있었는지가 과세를 가릅니다. 법원은 이 사건에서 증여할 만한 다른 사정이 확인되지 않는다고 보았습니다.

03

부부 사이 명의신탁은 예외적으로 유효합니다

부동산실명법은 명의신탁을 금지하되 부부 사이에는 예외를 둡니다. 제8조 제2호는 배우자 명의로 등기한 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 때에는 제4조부터 제7조까지를 적용하지 않는다고 정합니다. 의정부지방법원은 배우자 명의로 해 둔다고 세금이 줄지 않고, 등기 당시 급박한 강제집행도 예정되어 있지 않았다고 보았습니다.

대법원 판례도 같은 방향입니다. 대법원 2017. 12. 5. 선고 2015다240645 판결은 조세 포탈 등의 목적은 예외에 속하므로 이를 주장하는 쪽이 증명해야 한다고 했습니다. 강제집행 면탈 목적은 채권자가 소송을 제기했거나 제기할 태세를 보이는 등 객관적인 집행 우려가 있을 때 인정되고, 막연한 장래의 가능성만으로는 부족하다고 보았습니다.

04

약정서가 등기보다 늦게 작성됐다면

늦게 작성된 약정서라는 이유만으로 증명력이 부정되지는 않습니다. 이 사건 약정서는 등기 약 50일 뒤 작성됐고, 세무서장은 사후 작성이라고 다투었습니다.

법원은 세 가지 이유로 이 주장을 배척했습니다. 작성일이 과세예고통지보다 앞선다는 점, 50일은 길지 않고 부부 사이라면 이례적이지 않다는 점, 약정서에 두 사람의 같은 날짜 인감증명서가 붙어 있다는 점입니다. 필자가 재판과 사건 수행에서 본 바로도, 결론을 가르는 것은 등기원인 문구보다 과세 문제가 생기기 전에 남긴 기록인 경우가 많습니다.

05

목적이 문제되면 과징금, 증여세와는 다른 길

조세 포탈 등의 목적이 인정되면 따르는 것은 증여세가 아니라 부동산실명법상 제재입니다. 의정부지방법원은 그 경우 과징금 대상이 될 수는 있어도 곧바로 증여세 부과 대상이 되는 것은 아니라고 덧붙였습니다.

특례가 배제되면 약정·등기가 무효가 되고, 제5조에 따라 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과되며, 제7조에 따라 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 부과권자도 세무서가 아니라 시장·군수·구청장입니다. 대법원 2012. 5. 24. 선고 2011두15718 판결은 배우자간 명의신탁에 과징금을 부과하려면 그 목적을 부과관청이 증명해야 한다고 했습니다. 명의를 옮기기 전에 목적이 특례 범위 안에 있는지부터 점검해야 합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 배우자 명의로 부동산을 등기하면 증여세가 나오나요?

실제로 무상 이전이 있었다면 증여세 대상입니다. 명의만 옮긴 명의신탁이라면 상속세 및 증여세법 제45조의2가 토지와 건물을 증여의제에서 제외하므로 그 사실만으로 증여세가 붙지는 않습니다.

Q. 부부 사이 부동산 명의신탁은 불법인가요?

부동산실명법 제8조 제2호에 따라 조세 포탈, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피 목적이 없으면 무효·과징금·형사처벌 규정이 적용되지 않습니다. 그런 목적이 인정되면 과징금과 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

Q. 명의신탁 약정서를 등기 뒤에 작성해도 효력이 있나요?

늦게 작성됐다는 이유만으로 배척되지 않습니다. 의정부지방법원은 작성일이 과세예고통지 이전이고 등기 후 약 50일에 불과하며 같은 날짜 인감증명서가 첨부된 점을 들어 증명력을 인정했습니다.

참고자료

· 의정부지방법원 2026. 5. 26. 선고 2025구합10606 판결 — 의정부지방법원 「우리법원 주요판결」 2026. 9. 10. 게시분 (의정부지방법원)
· 대법원 2017. 12. 5. 선고 2015다240645 판결 / 2012. 5. 24. 선고 2011두15718 판결 — 국가법령정보센터
· 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3~5조·제7조·제8조 [법률 제17091호, 시행 2020. 3. 24.] / 「상속세 및 증여세법」 제45조의2·제53조 [법률 제21065호, 시행 2026. 1. 2.] — 국가법령정보센터
· 관련: 명의만 빌려줬다는 말이 통하지 않는 이유 / 상속세 신고 기한을 놓치면 생기는 일
· 같은 날 발행 칼럼: 책임이 대등하면 이혼은 되고 위자료는 없습니다